Khi thị trường có nhiều nguồn cung như hiện nay, Lê Thành Tấn cho rằng người mua sẽ có thêm nhiều lựa chọn, thời gian suy nghĩ và thương lượng kỹ hơn. Muốn bán nhà nhanh mà vẫn đúng giá, theo Lê Thành Tấn, người bán cần chuẩn bị kỹ ba thứ: giá hợp lý, pháp lý sẵn sàng và hình ảnh thật thuyết phục.
Bài này chia sẻ 7 kinh nghiệm bán nhà phố, biệt thự, căn hộ mà Lê Thành Tấn thường chia sẻ cho khách hàng bán nhà ở khu Đông TP.HCM và Nhơn Trạch.
Tóm tắt nhanh
- Định giá theo giao dịch thật trong cùng dự án, cùng khu vực, không theo giá rao.
- Chuẩn bị sẵn sổ, giấy tờ giải chấp, giấy tờ hôn nhân để giao dịch nhanh.
- Đầu tư hình ảnh, video, flycam và ảnh 360° cho căn nhà.
- Nhận cọc an toàn và tính trước khoản thuế thu nhập cá nhân 2%.
1. Định giá đúng ngay từ đầu
Sai lầm phổ biến nhất là đặt giá theo tin rao của người khác. Giá rao thường cao hơn giá giao dịch thật. Hãy tham khảo:
- Giá các căn tương tự đã bán thành công trong cùng dự án, cùng khu vực trong 3–6 tháng gần nhất.
- Những điểm cộng, điểm trừ của căn nhà: hướng, vị trí trong dự án, view, nội thất, tình trạng pháp lý.
Một mức giá hợp lý ngay từ đầu giúp căn nhà thu hút nhiều người xem trong 2–4 tuần đầu, giai đoạn có khả năng chốt giá tốt nhất.
2. Chuẩn bị pháp lý sẵn sàng
- Bản gốc giấy chứng nhận, căn cước của tất cả chủ sở hữu.
- Giấy tờ về tình trạng hôn nhân, hoặc văn bản thỏa thuận tài sản riêng nếu có.
- Nếu sổ đang thế chấp: làm việc trước với ngân hàng về thủ tục và số tiền cần để giải chấp.
- Nếu có phần xây thêm: chuẩn bị hồ sơ hoàn công hoặc nói rõ với người mua.
Người mua sẵn sàng trả giá tốt hơn cho căn nhà “sạch” pháp lý, giao dịch nhanh.
3. Hình ảnh, video và flycam
Phần lớn người mua bắt đầu tìm nhà trên mạng. Căn nhà có ảnh đẹp, video thực tế và góc nhìn từ trên cao sẽ được chú ý nhiều hơn hẳn:
- Chụp ảnh ban ngày, đủ sáng, dọn gọn đồ đạc cá nhân.
- Quay video đi một vòng căn nhà, từ cổng vào tới từng phòng.
- Flycam và ảnh 360° giúp người mua thấy rõ vị trí, tiện ích xung quanh, đường kết nối. Đây là cách Lê Thành Tấn đang làm cho các dự án khu Đông, anh chị có thể xem ở mục Video review.
4. Làm đẹp căn nhà trước khi dẫn khách
Sơn lại những mảng tường bong tróc, sửa vòi nước rỉ, thay bóng đèn hỏng, dọn sân vườn. Những việc nhỏ tốn ít tiền nhưng giúp người mua cảm thấy căn nhà được giữ gìn tốt, ít phải sửa sau khi mua.
5. Chọn kênh bán phù hợp
Ngoài đăng tin, làm việc với môi giới hiểu dự án giúp tiếp cận đúng khách đang tìm sản phẩm tương tự. Nên chọn ít môi giới nhưng làm kỹ, thống nhất một mức giá chung để tránh mỗi nơi rao một giá, khiến người mua mất niềm tin.
6. Nhận cọc an toàn
- Ký hợp đồng đặt cọc rõ ràng: giá, tiến độ thanh toán, thời hạn ký công chứng, ai nộp thuế phí, mức phạt cọc.
- Nhận cọc bằng chuyển khoản để có chứng từ.
- Không giao bản gốc giấy chứng nhận cho người mua trước khi ký công chứng và nhận đủ tiền theo thỏa thuận.
Mẫu điều khoản tham khảo: Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà: 8 điều khoản phải có.
7. Tính trước số tiền thực nhận
Người bán thường nộp thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng. Nếu sổ đang thế chấp, trừ thêm khoản tất toán ngân hàng và phí trả nợ trước hạn. Tính trước số tiền thực nhận giúp anh chị thương lượng giá tự tin hơn. Chi tiết: Thuế phí mua bán nhà đất 2026.
Góc nhìn của Lê Thành Tấn
Trong thị trường hiện nay, căn nhà bán nhanh không hẳn là căn rẻ nhất, mà là căn có giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và được giới thiệu đúng cách. Một video flycam tốt có thể giúp người mua ở xa ra quyết định đi xem nhà ngay, rút ngắn đáng kể thời gian bán.
Câu hỏi thường gặp
Bán nhà phải nộp những khoản gì?
Người bán thường nộp thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng; các khoản khác như lệ phí trước bạ, phí công chứng do hai bên thỏa thuận, thường bên mua nộp lệ phí trước bạ.
Nên đặt giá bán nhà thế nào?
Dựa trên giá các căn tương tự đã giao dịch thành công trong cùng dự án, cùng khu vực gần đây, sau đó cộng trừ theo hướng, view, nội thất và pháp lý.
Bán nhà đang thế chấp ngân hàng có được không?
Được. Cần thống nhất với người mua và ngân hàng về cách giải chấp trước khi ký công chứng, thường người mua thanh toán một phần để tất toán khoản vay.
Cần ký gửi bán nhà khu Đông, Nhơn Trạch?
- Lê Thành Tấn, chuyên viên tư vấn bất động sản khu Đông TP.HCM, hơn 10 năm kinh nghiệm
- Hotline/Zalo: 0932 048 567
- Email: lethanhtan1236@gmail.com
Anh chị muốn ký gửi bán nhà ở khu Đông, Nhơn Trạch hoặc cần định giá căn nhà của mình, hãy nhắn tin cho Lê Thành Tấn qua Messenger, Zalo hoặc bình luận bên dưới để Tấn tư vấn cho anh chị nhé.
