Senturia An Phú là một trong số ít dự án nhà phố – biệt thự thấp tầng còn lại ở khu An Phú cũ (nay thuộc phường Bình Trưng, TP.HCM), nằm ngay mặt tiền đường Song Hành cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây. Dự án chỉ có 355 căn trên 8,6 ha. Sau nhiều năm chờ đợi, công trình đang được xây dựng để bàn giao. Trong chuyến khảo sát thực tế tại dự án, Lê Thành Tấn đánh giá đây là một dự án bất động sản rất tốt. Tuy nhiên, giá đã ở mức trên 300 triệu đồng/m², nên dự án chỉ phù hợp với người mua có tài chính mạnh và hiểu rõ mình mua để làm gì.
Bài viết này phân tích đầy đủ vị trí, hạ tầng, quy hoạch, từng dòng sản phẩm, mặt bằng giá, bài toán cho thuê và những điểm cần cân nhắc trước khi xuống tiền.
1. Tổng quan dự án Senturia An Phú
| Hạng mục | Thông tin |
|---|---|
| Tên dự án | Senturia An Phú |
| Chủ đầu tư | Công ty TNHH Bất động sản Nguyên Phương (thương hiệu Senturia gắn với Tập đoàn Tiến Phước) |
| Vị trí | Mặt tiền đường Song Hành cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, khu dân cư Nam Rạch Chiếc, phường Bình Trưng, TP.HCM (trước đây là phường An Phú, TP. Thủ Đức) |
| Quy mô | 8,6 ha |
| Số lượng | 355 căn: nhà phố vườn, nhà phố thương mại (shophouse) và biệt thự |
| Cảnh quan | Khoảng 1,29 ha công viên và cảnh quan nội khu, mật độ xây dựng thấp |
| Số tầng | 4 tầng |
| Bàn giao dự kiến | Từ quý 4/2026 đến đầu năm 2027 |
| Giá tham khảo | Khoảng 280 – 320 triệu đồng/m² đất. Chủ đầu tư chưa công bố bảng giá chính thức. |
Dự án đã được giới thiệu từ vài năm trước nhưng chậm triển khai, chủ yếu vì vướng cơ chế thanh toán hợp đồng BT bằng quỹ đất. Khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, chủ đầu tư bắt đầu xây dựng nhanh. Theo ghi nhận của Lê Thành Tấn tại công trường, hàng nhà mặt tiền Song Hành đã lên đủ tầng. Phần công viên bên trong vẫn đang thi công nên chưa vào tham quan được.
2. Vị trí: mặt tiền Song Hành, giữa “lõi” các dự án lớn của khu Đông
Senturia An Phú nằm trên trục Song Hành cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây. Đây là tuyến đường có lưu lượng xe lớn, nối trung tâm TP.HCM với Đồng Nai và sân bay Long Thành. Theo Lê Thành Tấn, vị trí này thuộc nhóm đất hiếm vì xung quanh đã kín các dự án lớn:
- The Global City (Masterise Homes): khu đô thị nhà phố, căn hộ và trung tâm thương mại liền kề.
- Eaton Park (Gamuda Land): dự án căn hộ có shophouse khối đế trên đường Mai Chí Thọ, cạnh nút giao An Phú.
- Palm City / Palm River: khu đô thị ven sông Giồng Ông Tố.
- The Privé: dự án căn hộ quy mô lớn ven sông.
- Lakeview City: khu nhà phố đã hình thành, có cộng đồng cư dân và dãy shophouse đang cho thuê ổn định.
Từ dự án, cư dân đi nhanh về Thủ Thiêm và trung tâm Quận 1 cũ qua Mai Chí Thọ và hầm Thủ Thiêm. Theo hướng ngược lại, cao tốc dẫn thẳng về Long Thành. Dự án cũng gần Khu liên hợp Thể dục Thể thao Quốc gia Rạch Chiếc, nơi quy hoạch sân vận động 50.000 chỗ cùng nhiều hạng mục thể thao lớn.
3. Hạ tầng: điểm cộng lớn nhất là ga metro Thủ Thiêm – Long Thành
Theo hướng tuyến dự kiến, tuyến đường sắt đô thị Thủ Thiêm – Long Thành có nhà ga S2 – Bình Trưng nằm ngay khu vực dự án. Khi đứng tại công trường, Lê Thành Tấn chỉ rõ: “ngay tại vị trí này chính là ga metro”. Đây là yếu tố có thể làm thay đổi giá trị cả khu vực trong 5–10 năm tới.
Tiến độ các tuyến metro liên quan
- Metro Thủ Thiêm – Long Thành: dài khoảng 47 km, tổng vốn khoảng 134.000 tỷ đồng, đầu tư theo hình thức PPP. Tính đến tháng 10/2026, dự án đang chờ phê duyệt và dự kiến khởi công cuối năm 2026, mục tiêu hoàn thành khoảng năm 2030.
- Metro số 2 đoạn Bến Thành – Thủ Thiêm: đã khởi công cuối tháng 4/2026, nối khu trung tâm cũ với Thủ Thiêm.
- Ga Thủ Thiêm: quy mô khoảng 17 ha, được định hướng thành đầu mối giao thông lớn của TP.HCM, kết nối metro với đường sắt đi sân bay Long Thành.
4. Quy hoạch và thiết kế: “nhân đôi không gian xanh”
Dự án được quy hoạch theo khái niệm “double green”: mỗi căn nhà có sân vườn riêng, và sân vườn đó nối liền với công viên, cảnh quan chung của khu. Điểm Lê Thành Tấn đánh giá cao nhất trong thiết kế:
- Mật độ xây dựng thấp, khoảng 1,29 ha dành cho công viên trung tâm và công viên nội khu.
- Hầu hết các căn không tiếp giáp nhà phía sau, nên ánh sáng, thông gió và sự riêng tư tốt hơn hẳn nhà phố liền kề thông thường.
- Mỗi nhà có 2 cổng tiếp cận: cổng trước để đỗ ô tô, cổng sau mở ra tiện ích và cảnh quan nội khu.
- Công năng bên trong linh hoạt: có mẫu phòng khách hướng ra đường và mẫu phòng khách hướng ra vườn.
5. Phân tích chi tiết từng dòng sản phẩm
| Dòng sản phẩm | Số căn | Kích thước tiêu biểu | Diện tích đất | Kết cấu |
|---|---|---|---|---|
| Nhà phố vườn | 202 | TH3: 6 × 20 m TH4: 6 × 21,5 m – 8 × 21,5 m | 120 – 204,19 m² | 4 tầng (1 trệt, 2 lầu, sân thượng) |
| Nhà phố thương mại (shophouse) | 91 | SH1: 7 × 22 m SH2: 7 × 17 m | 116,31 – 215,9 m² | 4 tầng |
| Biệt thự (ven sông và nội khu) | 61 | SD1: 9 × 21 m – 9 × 23,5 m | 189,45 – 338,23 m² | 4 tầng (1 trệt, 2 lầu, sân thượng) |
Nhà phố thương mại mặt tiền Song Hành: “trái tim” của dự án
Các căn shophouse mặt tiền lớn có kích thước ngang 7 m, dài 22 m. Lê Thành Tấn cho rằng chiều ngang 7 m là lợi thế hiếm. Nó đủ rộng để làm showroom, chuỗi cà phê, nhà thuốc hay ngân hàng, rộng hơn hẳn mặt bằng 4–5 m phổ biến ở khu Đông. Chủ nhà có thể:
- Vừa ở vừa kinh doanh: kinh doanh ở tầng dưới, ở các tầng trên.
- Dành trọn cho kinh doanh hoặc cho thuê nguyên căn.
- Ở tầng trên cùng như một căn hộ riêng, cho thuê các tầng phía dưới.
Bên cạnh đó, vỉa hè trước nhà rộng khoảng 10 m. Cộng thêm khoảng lùi khoảng 5 m vào đến cửa nhà, tổng cộng khoảng 15 m từ mép đường. Không gian này rất có lợi cho việc đỗ xe khách, trưng bày và nhận diện thương hiệu.
Nhà phố vườn: dòng sản phẩm để ở
Với 202 căn, nhà phố vườn chiếm hơn một nửa dự án. Mẫu phổ biến ngang 6 m, dài 20 – 21,5 m, có sân vườn riêng. Ngoài ra còn một số căn ngang 5 m. Dòng sản phẩm này hợp với gia đình nhiều thế hệ muốn ở yên tĩnh trong nội khu nhưng vẫn gần trục đường lớn.
Biệt thự ven sông và biệt thự nội khu
Dòng cao cấp nhất có 61 căn biệt thự, diện tích đất từ 189,45 đến 338,23 m². Các căn ven sông có lợi thế cảnh quan mặt nước. Dòng này dành cho khách hàng mua để ở lâu dài và giữ tài sản.
6. Giá bán Senturia An Phú: đắt hay hợp lý?
Chủ đầu tư chưa công bố bảng giá chính thức. Theo ghi nhận thực tế của Lê Thành Tấn, giá giao dịch hiện ở mức khoảng 300 triệu đồng/m² đất trở lên. Như vậy, một căn shophouse mặt tiền Song Hành ngang 7 × 22 m có giá khoảng 50 tỷ đồng. Trên thị trường thứ cấp, các căn nhà phố vườn 6 × 20 m đang được chào khoảng 300 triệu đồng/m².
Với 50 tỷ đồng, anh chị còn có những lựa chọn nào?
Đây là câu hỏi Lê Thành Tấn hay đặt ra cho khách hàng. Cùng khoảng 50 tỷ đồng, trong bán kính vài km, anh chị có thể chọn:
- Một căn nhà phố tại The Global City, hoặc shophouse ở phân khu Soho.
- Một căn biệt thự song lập tại Gladia.
- Một căn duplex tại Palm River.
- Một căn shophouse khối đế tại Eaton Park.
- Hoặc sản phẩm tại The Privé.
Mỗi lựa chọn phục vụ một mục đích khác nhau. Căn hộ duplex và biệt thự song lập thiên về ở. Shophouse khối đế đi theo cộng đồng cư dân của tòa nhà. Shophouse Senturia An Phú có lợi thế khác: đất nền sở hữu riêng, mặt tiền 7 m ra trục đường lớn, vỉa hè rộng, và vừa ở vừa kinh doanh được.
7. Bài toán cho thuê và dòng tiền
Lê Thành Tấn lấy ví dụ thực tế từ Lakeview City ngay bên cạnh. Một căn shophouse mặt tiền Song Hành ở đây chỉ ngang 5 m (5 × 20 m) nhưng đang cho thuê khoảng 30 triệu đồng/tháng. Với mặt bằng ngang 7 m, dài 22 m tại Senturia An Phú, mức thuê hợp lý có thể đạt 40 triệu đồng/tháng. Căn góc hoặc căn có diện tích đẹp có thể lên tới 50 triệu đồng/tháng.
Nhóm khách thuê phù hợp với mặt bằng ngang 7 m:
- Chuỗi cửa hàng tiện lợi: FamilyMart, 7-Eleven, Circle K.
- Chuỗi nhà thuốc và đồ uống lớn: Long Châu, Phúc Long, Highlands, Trung Nguyên…
- Phòng giao dịch ngân hàng.
| Giả định | Giá thuê/tháng | Thu nhập/năm | Tỷ suất cho thuê (trên giá 50 tỷ) |
|---|---|---|---|
| Thận trọng | 40 triệu | 480 triệu | khoảng 0,96%/năm |
| Tích cực (căn góc, vị trí đẹp) | 50 triệu | 600 triệu | khoảng 1,2%/năm |
8. Ưu điểm và điểm cần cân nhắc
Ưu điểm
- Quỹ đất thấp tầng hiếm: chỉ 355 căn, mật độ xây dựng thấp, nhiều cây xanh.
- Mặt tiền Song Hành, dòng xe và dòng người qua lại liên tục, phù hợp kinh doanh.
- Shophouse ngang 7 m, vỉa hè rộng khoảng 10 m.
- Thiết kế 2 cổng, hầu hết các căn không tiếp giáp nhà phía sau.
- Hưởng lợi từ hệ sinh thái The Global City, Thủ Thiêm và metro Thủ Thiêm – Long Thành.
- Công trình đang được xây dựng, dự kiến bàn giao cuối 2026.
Điểm cần cân nhắc
- Giá cao, trên 300 triệu đồng/m². Người mua cần tài chính mạnh, không nên dùng đòn bẩy lớn.
- Tỷ suất cho thuê thấp, khoảng 1%/năm nếu chỉ tính tiền thuê.
- Lịch sử chậm triển khai. Cần kiểm tra kỹ pháp lý từng căn: hợp đồng mua bán, giấy phép xây dựng, tình trạng sổ.
- Metro chưa khởi công. Lợi ích hạ tầng mang tính dài hạn.
- Chủ đầu tư chưa công bố bảng giá chính thức. Giá thứ cấp chênh lệch theo từng căn và từng thời điểm.
9. Senturia An Phú phù hợp với ai?
- Chủ doanh nghiệp đang mở rộng kinh doanh: mua mặt bằng để tự khai thác, vừa ở vừa kinh doanh, thay vì đi thuê.
- Nhà đầu tư tích sản dài hạn có tài chính mạnh, muốn giữ một tài sản đất nền hiếm ở khu Đông trong 5–10 năm.
- Gia đình nhiều thế hệ muốn nhà phố vườn hoặc biệt thự có sân vườn, gần Thủ Thiêm.
Ngược lại, nếu anh chị cần dòng tiền cho thuê cao để trả nợ vay, hoặc tìm sản phẩm lướt sóng ngắn hạn, Senturia An Phú không phải lựa chọn tối ưu.
10. Góc nhìn của Lê Thành Tấn
Sau hơn 10 năm theo dõi thị trường bất động sản khu Đông TP.HCM, Lê Thành Tấn nhận định Senturia An Phú là một dự án rất tốt về vị trí và sản phẩm. Đây là một trong những dãy shophouse ngang 7 m hiếm hoi trên trục Song Hành, nằm giữa The Global City, Thủ Thiêm và tuyến metro đi sân bay Long Thành.
Lời khuyên của Lê Thành Tấn: hãy mua theo đúng nhu cầu. Nếu anh chị đang phát triển kinh doanh và cần thêm mặt bằng, một căn shophouse ở đây vừa để ở, vừa để kinh doanh, lại là tài sản giữ giá. Còn nếu chỉ tìm lợi nhuận ngắn hạn, anh chị nên so sánh kỹ với các lựa chọn khác cùng tầm tiền ở The Global City, Gladia, Palm River hay Eaton Park trước khi quyết định.
Câu hỏi thường gặp về Senturia An Phú
Senturia An Phú nằm ở đâu?
Dự án nằm mặt tiền đường Song Hành cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, trong khu dân cư Nam Rạch Chiếc, phường Bình Trưng, TP.HCM (trước đây là phường An Phú, TP. Thủ Đức).
Senturia An Phú có bao nhiêu căn?
Dự án có 355 căn trên 8,6 ha, gồm 202 nhà phố vườn, 91 nhà phố thương mại và các căn biệt thự ven sông, biệt thự nội khu.
Giá Senturia An Phú bao nhiêu?
Giá giao dịch tham khảo khoảng 280 – 320 triệu đồng/m² đất. Một căn shophouse mặt tiền Song Hành 7 × 22 m khoảng 50 tỷ đồng. Chủ đầu tư chưa công bố bảng giá chính thức.
Khi nào Senturia An Phú bàn giao?
Theo kế hoạch hiện tại, dự án bàn giao nhà từ quý 4/2026 đến đầu năm 2027.
Shophouse Senturia An Phú cho thuê được bao nhiêu?
Tham chiếu từ Lakeview City (ngang 5 m, khoảng 30 triệu/tháng), shophouse ngang 7 m tại Senturia An Phú có thể cho thuê khoảng 40 – 50 triệu đồng/tháng, tùy vị trí.
Nếu anh chị đang cân nhắc một căn shophouse hay nhà phố vườn tại Senturia An Phú, hoặc muốn so sánh với các lựa chọn khác cùng tầm 50 tỷ ở khu Đông, hãy nhắn tin cho Lê Thành Tấn qua Messenger, Zalo hoặc bình luận bên dưới để Tấn tư vấn cho anh chị nhé.
