Hợp đồng đặt cọc là bước đầu tiên và cũng là nơi phát sinh nhiều tranh chấp nhất khi mua bán nhà. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên đặt cọc từ chối mua thì mất cọc; nếu bên nhận cọc từ chối bán thì phải trả lại cọc và thêm một khoản tương đương, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Bài này tổng hợp 8 điều khoản một hợp đồng đặt cọc mua bán nhà nên có, giúp cả người mua và người bán được bảo vệ.
Tóm tắt nhanh
- Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng, nhưng nên công chứng để làm chứng cứ khi có tranh chấp.
- Phải kiểm tra đúng người có quyền bán: chủ sở hữu trên sổ, đủ chữ ký của vợ chồng hoặc các đồng sở hữu.
- Ghi rõ giá bán, tiến độ thanh toán, thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng.
- Ghi rõ ai nộp thuế phí và mức phạt khi một bên vi phạm.
8 điều khoản phải có trong hợp đồng đặt cọc
1. Thông tin các bên và người có quyền bán
Ghi đầy đủ họ tên, số căn cước, địa chỉ của bên mua và bên bán. Người ký bên bán phải là chủ sở hữu trên giấy chứng nhận. Nếu nhà là tài sản chung của vợ chồng hoặc nhiều người đồng sở hữu, phải có đủ chữ ký hoặc giấy ủy quyền hợp lệ.
2. Thông tin căn nhà
Ghi theo đúng giấy chứng nhận: số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích đất, diện tích sàn, số giấy chứng nhận. Nên ghi kèm hiện trạng và các tài sản bàn giao kèm theo (nội thất, thiết bị).
3. Giá bán và số tiền đặt cọc
Ghi rõ tổng giá bán bằng số và bằng chữ, số tiền đặt cọc và hình thức nhận cọc. Ưu tiên chuyển khoản để có chứng từ.
4. Tiến độ thanh toán
Chia rõ từng đợt: số tiền, thời điểm, điều kiện thanh toán. Đợt lớn nhất nên gắn với thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc thời điểm nộp hồ sơ sang tên.
5. Thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng
Ghi cụ thể ngày, hoặc số ngày kể từ ngày đặt cọc, để hai bên ra văn phòng công chứng ký hợp đồng chính. Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
6. Tình trạng pháp lý
Bên bán cam kết nhà không tranh chấp, không bị kê biên, không nằm trong quy hoạch giải tỏa. Nếu sổ đang thế chấp ngân hàng, ghi rõ cách giải chấp: ai trả nợ, trả từ khoản tiền nào, khi nào lấy sổ ra.
7. Thuế phí
Ghi rõ ai nộp thuế thu nhập cá nhân 2%, lệ phí trước bạ 0,5%, phí công chứng, phí thẩm định. Đây là điểm hay gây tranh cãi nhất nếu bỏ trống. Chi tiết các khoản xem bài Thuế phí mua bán nhà đất 2026.
8. Phạt cọc và các trường hợp bất khả kháng
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
| Bên vi phạm | Hậu quả (nếu không có thỏa thuận khác) |
|---|---|
| Bên đặt cọc (người mua) từ chối mua | Mất số tiền đã đặt cọc |
| Bên nhận cọc (người bán) từ chối bán | Trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương giá trị cọc |
Hai bên có thể thỏa thuận mức phạt khác, ví dụ gấp ba lần tiền cọc. Nên ghi thêm các trường hợp không bị phạt, như hồ sơ không đủ điều kiện sang tên vì lý do từ phía cơ quan nhà nước.
Có cần công chứng hợp đồng đặt cọc không?
Pháp luật hiện hành không bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, hợp đồng có công chứng hoặc có người làm chứng giúp xác định rõ ai ký, ký khi nào, và là chứng cứ rõ ràng nếu phải giải quyết tranh chấp. Với khoản cọc lớn, Lê Thành Tấn luôn khuyên khách công chứng.
Góc nhìn của Lê Thành Tấn
- Đừng đặt cọc khi chưa xem bản gốc giấy chứng nhận và căn cước của chủ nhà.
- Đặt cọc vừa phải: khoản cọc phổ biến khoảng 5–10% giá trị căn nhà, đủ ràng buộc mà không quá rủi ro.
- Với nhà dự án đang xây, chủ đầu tư chỉ được nhận cọc tối đa 5% giá bán và chỉ khi dự án đủ điều kiện kinh doanh. Xem thêm: Kinh nghiệm mua nhà dự án: 9 bước kiểm tra trước khi đặt cọc.
Câu hỏi thường gặp
Người mua đổi ý không mua thì có lấy lại tiền cọc được không?
Không, nếu không có thỏa thuận khác. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tiền cọc thuộc về bên nhận cọc.
Người bán đổi ý không bán thì phải bồi thường bao nhiêu?
Phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương giá trị cọc, trừ khi hai bên có thỏa thuận mức phạt khác.
Hợp đồng đặt cọc mua nhà có bắt buộc công chứng không?
Không bắt buộc, nhưng nên công chứng để có chứng cứ rõ ràng khi tranh chấp. Riêng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thì bắt buộc công chứng hoặc chứng thực.
Cần người kiểm tra hợp đồng giúp?
- Lê Thành Tấn, chuyên viên tư vấn bất động sản khu Đông TP.HCM, hơn 10 năm kinh nghiệm
- Hotline/Zalo: 0932 048 567
- Email: lethanhtan1236@gmail.com
Anh chị muốn được xem giúp hợp đồng đặt cọc trước khi ký, hãy nhắn tin cho Lê Thành Tấn qua Messenger, Zalo hoặc bình luận bên dưới để Tấn tư vấn cho anh chị nhé.
