Hai căn nhà phố vườn Izumi Canaria cùng 114 m² đất, cùng mẫu nhà, nhưng một căn niêm yết 8,55 tỷ, căn kia 9,53 tỷ. Điều bất ngờ là sau khi áp hết ưu đãi, căn đắt hơn lại có giá thực trả gần như ngang căn rẻ hơn: khoảng 7,50 tỷ so với 7,60 tỷ. Nếu chỉ nhìn giá niêm yết, anh chị có thể chọn sai.
Bảng giá Izumi Canaria được thiết kế theo kiểu “giá niêm yết cao, ưu đãi nhiều lớp”. Bài viết này Lê Thành Tấn bóc tách từng con số: giá niêm yết từng zone, 9 lớp ưu đãi được tính nối tiếp ra sao, giá thực trả của căn mẫu, so với giá chuyển nhượng trên thị trường, và những điều khoản nhỏ trong chính sách mà người mua hay bỏ qua. Tổng quan dự án, xem tại bài Izumi City: phân tích tiềm năng đầu tư.
Vì sao giá niêm yết Canaria khác nhau theo zone?
Izumi Canaria có 461 căn, chia thành các zone theo vị trí và thời điểm bàn giao. Giá niêm yết chênh nhau vì ba yếu tố:
Thời điểm nhận nhà
Zone 1 nhận nhà sớm nhất (một số căn từ 11/2026, phần lớn 11/2027), Zone 3 nhận nhà 11/2028. Căn nhận nhà muộn có lịch thanh toán giãn hơn nên giá niêm yết thường cao hơn, nhưng lại được chiết khấu thanh toán nhanh lớn hơn.
Vị trí trong compound
Căn view kênh, view công viên, gần clubhouse, căn góc, căn ven sông có giá cao hơn căn nội khu cùng diện tích. Riêng biệt thự song lập ven sông Zone 3 có đơn giá vượt 100 triệu/m² đất.
Kích thước lô và mẫu nhà
Nhà phố vườn có đất từ 114 m² đến 184 m², biệt thự từ 234 m² trở lên. Lô lớn có tổng giá cao nhưng đơn giá trên m² đất không nhất thiết cao hơn.
Giá niêm yết từng zone tháng 10/2026
| Zone, loại hình | Đất (m²) | Sàn (m²) | Giá niêm yết (gồm VAT, chưa phí bảo trì) | Bàn giao |
|---|---|---|---|---|
| Zone 1.1 – nhà phố vườn | 114–164 | Khoảng 152–189 | Khoảng 8,55–12,52 tỷ | 11/2027 (một số căn 11/2026) |
| Zone 1.2 – nhà phố vườn | 164 | Khoảng 189 | Khoảng 11,80 tỷ | 11/2027 |
| Zone 2 – nhà phố vườn | 114 | Khoảng 153–157 | Khoảng 9,18–9,25 tỷ | 11/2027 |
| Zone 3 – nhà phố vườn | 114 | Khoảng 153–157 | Khoảng 9,53–9,59 tỷ | 11/2028 |
| Zone 1.1 – biệt thự song lập | 234–278 | Khoảng 242–276 | Khoảng 19,44–25,08 tỷ | 11/2027 |
| Zone 1.2 – biệt thự song lập | 246 | Khoảng 272 | Khoảng 16,40–17,68 tỷ | 11/2027 |
| Zone 3 – biệt thự song lập ven sông | 249–322 | Khoảng 250 | Khoảng 27,27–34,21 tỷ | 11/2028 |
Số liệu tổng hợp từ bảng giá ngày 29/10/2026 cho các căn đang mở bán. Phần lớn căn trong danh sách đã có khách; số căn còn trống thay đổi theo ngày.
Chín lớp ưu đãi được cộng dồn như thế nào?
Danh sách ưu đãi đến 31/12/2026
| Ưu đãi | Mức | Ai được nhận |
|---|---|---|
| Voucher Nam Long Experience 2026 | 100 triệu | Theo chính sách chung |
| Voucher ngày sự kiện | 100 triệu | Khách giao dịch trong ngày sự kiện |
| Gói nội thất “Bếp ấm Nhà sang” | 200 triệu (nhà phố vườn), 300 triệu (song lập) | Mừng sinh nhật Nam Long, 28/10–31/12/2026 |
| Không nhận bảo lãnh ngân hàng | 0,5% | Khách không vay hoặc ngân hàng không bắt buộc bảo lãnh |
| Ưu đãi chào mừng sự kiện | 1% | Theo chương trình sự kiện |
| Đặc quyền giới hạn | 3% | Số lượng giới hạn |
| Nam Long Club | Bạc 1%, Vàng 1,5%, Bạch kim trở lên 2% | Khách đã sở hữu sản phẩm Nam Long |
| Chiết khấu theo tiến độ | Zone 1.1: 4%; Zone 1.2, Zone 2: 3%; Zone 3 thanh toán nhanh: 15% | Chọn thanh toán chuẩn hoặc nhanh (không áp dụng khi vay có hỗ trợ lãi suất) |
| Miễn phí quản lý vận hành | Đến 30/11/2029 | Từ ngày nhận bàn giao |
Ưu đãi tính nối tiếp, không cộng thẳng
Điểm nhiều người hiểu nhầm: các mức phần trăm không cộng lại rồi trừ một lần, mà được tính lần lượt trên giá đã giảm ở bước trước. Ví dụ căn Zone 1: lấy giá niêm yết trừ voucher 100 triệu, sau đó trừ 0,5% trên phần còn lại, rồi trừ 1% trên phần còn lại tiếp theo, và cứ thế đến chiết khấu tiến độ. Vì vậy tổng mức giảm thực tế luôn nhỏ hơn tổng các con số phần trăm cộng lại.
Căn mẫu Zone 1: từ 8,555 tỷ còn 7,600 tỷ
| Bước | Ưu đãi | Số tiền giảm | Còn lại |
|---|---|---|---|
| Giá niêm yết | – | – | 8,555 tỷ |
| 1 | Voucher Nam Long Experience | 100 triệu | 8,455 tỷ |
| 2 | Không nhận bảo lãnh 0,5% | Khoảng 42 triệu | 8,412 tỷ |
| 3 | Ưu đãi sự kiện 1% | Khoảng 84 triệu | 8,328 tỷ |
| 4 | Đặc quyền giới hạn 3% | Khoảng 250 triệu | 8,078 tỷ |
| 5 | Nam Long Club 2% | Khoảng 162 triệu | 7,917 tỷ |
| 6 | Chiết khấu tiến độ 4% | Khoảng 317 triệu | 7,600 tỷ |
Tổng mức giảm khoảng 955 triệu, tương đương 11,2% giá niêm yết. Đơn giá thực trả khoảng 66,7 triệu/m² đất, 48,5 triệu/m² sàn. Nếu đủ điều kiện nhận thêm voucher ngày sự kiện 100 triệu và gói nội thất 200 triệu, một căn tương tự có thể xuống khoảng 7,2–7,3 tỷ.
Căn mẫu Zone 3: từ 9,525 tỷ còn 7,501 tỷ
Căn Zone 3 niêm yết cao hơn căn Zone 1 gần 1 tỷ, nhưng nhờ chiết khấu thanh toán nhanh 15%, giá thực trả chỉ khoảng 7,501 tỷ, tương đương 65,8 triệu/m² đất, 49,1 triệu/m² sàn, giảm khoảng 21,2% so với niêm yết. Lịch thanh toán: 10% khi ký, 20% sau 2 tháng, 20% tháng 4/2028, 45% khi nhận nhà, 5% khi có sổ.
So sánh với giá thị trường
| Sản phẩm | Đơn giá trên đất | Ghi chú |
|---|---|---|
| Canaria nhà phố vườn, sau ưu đãi | Khoảng 63–67 triệu/m² | Mua từ chủ đầu tư, có lịch thanh toán và hỗ trợ lãi |
| Gardenia giai đoạn mới (tham khảo) | Khoảng 61 triệu/m² (chưa VAT) | Nhận nhà 10/2029, 1%/tháng |
| Gardenia đã có sổ (giá rao) | Khoảng 52–64 triệu/m² | Có nhà ngay, không có ưu đãi chủ đầu tư |
| Căn hộ khu Đông TP.HCM cùng tổng tiền | Khoảng 100 triệu/m² sàn | Theo so sánh của chủ đầu tư: 7,2 tỷ khoảng 72 m² |
Giá Canaria sau ưu đãi cao hơn giá rao nhà Gardenia đã có sổ khoảng 15–25%. Phần chênh lệch này là cái giá của compound mới, vị trí ven sông, kênh, thiết kế mới và lịch thanh toán giãn. Người mua để đầu tư ngắn hạn cần tính kỹ biên lợi nhuận.
So theo m² sàn: phép so sánh công bằng hơn
Nhà phố vườn Canaria là dạng 2,5 tầng, sàn chỉ khoảng 1,3–1,4 lần diện tích đất. Vì vậy khi so với căn hộ hay nhà phố 4 tầng, nên quy về đơn giá trên m² sàn:
| Sản phẩm | Giá thực trả | Sàn | Đơn giá trên sàn |
|---|---|---|---|
| Canaria Zone 1, căn mẫu 114 m² đất | Khoảng 7,60 tỷ | 156,82 m² | Khoảng 48,5 triệu/m² |
| Canaria Zone 3 thanh toán nhanh, 114 m² đất | Khoảng 7,50 tỷ | 152,85 m² | Khoảng 49,1 triệu/m² |
| Nhà phố thương mại 6×19 m (ước tính cùng đơn giá đất) | Tùy căn | 275,9 m² | Thấp hơn nhà phố vườn khoảng 40% |
| Căn hộ khu Đông TP.HCM cùng tổng tiền (theo so sánh của chủ đầu tư) | Khoảng 7,2 tỷ | Khoảng 72 m² | Khoảng 100 triệu/m² |
Tính trên sàn, nhà phố vườn Canaria đang có đơn giá chỉ khoảng một nửa căn hộ bên kia sông, chưa kể sở hữu đất và sân vườn. Đây là “khoảng chênh hạ tầng” mà người mua đang đặt cược sẽ thu hẹp khi cầu Long Hưng hoàn thành.
Giá nhà phố thương mại và biệt thự có đáng tiền?
Nhà phố thương mại có cùng diện tích đất nhưng gần gấp đôi sàn, nên dù tổng giá cao hơn, đơn giá trên sàn lại thấp hơn nhà phố vườn. Biệt thự song lập có đơn giá trên đất tương đương nhà phố vườn ở Zone 1.2, nhưng sàn gần bằng đất, phù hợp người mua để ở rộng rãi hơn là tối ưu diện tích sử dụng.
Năm điều khoản nhỏ cần đọc trong chính sách giá
Giá gồm VAT nhưng chưa gồm phí bảo trì
Giá niêm yết và giá sau ưu đãi đều đã gồm VAT, chưa gồm kinh phí bảo trì. Phí này thu riêng khi nhận nhà theo hợp đồng mua bán; ở giai đoạn Gardenia năm 2025, mức này là 1,5% giá bán.
Không đổi lựa chọn sau khi ký hợp đồng
Giấy xác nhận chính sách ghi rõ: khách không thay đổi phương thức thanh toán, chính sách đã chọn sau khi ký hợp đồng mua bán.
Hoàn trả chiết khấu nếu không đúng cam kết
Nếu khách không thực hiện đúng điều kiện được hưởng (ví dụ chọn thanh toán nhanh nhưng trả chậm), khách phải hoàn trả khoản đã được chiết khấu.
Chọn bảo lãnh hay nhận 0,5%
Khách nhận chiết khấu 0,5% thì không có chứng thư bảo lãnh ngân hàng. Nếu chọn bảo lãnh và sau đó chuyển nhượng, khách phải trả phí phát hành chứng thư cho người nhận chuyển nhượng.
Ưu đãi có thời hạn
Phần lớn ưu đãi áp dụng đến 31/12/2026; đặc quyền 3% giới hạn số lượng. Bảng giá năm 2027 có thể khác.
Giá căn nào đáng chú ý nhất?
| Nếu anh chị… | Căn nên xem | Lý do về giá |
|---|---|---|
| Muốn giá vốn thấp nhất | Nhà phố vườn Zone 3, thanh toán nhanh | Khoảng 65,8 triệu/m² đất sau ưu đãi |
| Muốn nhận nhà sớm | Nhà phố vườn Zone 1 | Khoảng 66–67 triệu/m², nhận nhà 2026–2027 |
| Muốn lô lớn, đơn giá mềm | Biệt thự song lập Zone 1.2 | Niêm yết khoảng 67–72 triệu/m², trước ưu đãi |
| Muốn tài sản ven sông hiếm | Song lập ven sông Zone 3 | Đơn giá cao nhất nhưng quỹ căn rất giới hạn |
• Izumi City: phân tích tiềm năng đầu tư toàn dự án
• Phương thức thanh toán Izumi Canaria: chọn cách nào lợi nhất?
• Izumi Gardenia giai đoạn mới: thanh toán 1%/tháng, có nên booking?
• Các mẫu nhà Izumi Canaria: diện tích từng tầng, chọn mẫu nào?
• Pháp lý Izumi City: đọc hiểu từng văn bản
• Hạ tầng quanh Izumi City: cầu Long Hưng, Hương lộ 2, sân bay Long Thành
• Compound và tiện ích Izumi Canaria: sống ven sông có lo ngập?
• Vay mua nhà Izumi City: hỗ trợ lãi suất và tiền trả mỗi tháng
• Sống ở Izumi City: trường học, bệnh viện, đi làm thế nào?
• Đầu tư Izumi City: Canaria, Gardenia mới hay nhà đã có sổ?
Câu hỏi thường gặp
Giá nhà phố vườn Izumi Canaria bao nhiêu?
Căn 114 m² đất niêm yết khoảng 8,55–9,59 tỷ (gồm VAT, chưa phí bảo trì); sau ưu đãi căn mẫu khoảng 7,2–7,6 tỷ.
Giá biệt thự song lập Izumi Canaria bao nhiêu?
Niêm yết khoảng 16,4–25,1 tỷ cho song lập nội khu và 27,3–34,2 tỷ cho song lập ven sông, trước ưu đãi.
Tổng ưu đãi Izumi Canaria tối đa bao nhiêu?
Căn mẫu Zone 3 thanh toán nhanh giảm khoảng 21% so với niêm yết; căn Zone 1 thanh toán chuẩn giảm khoảng 11%, chưa tính voucher sự kiện và gói nội thất.
Giá Izumi Canaria đã gồm VAT chưa?
Đã gồm VAT, chưa gồm kinh phí bảo trì.
Ưu đãi Nam Long Club là gì?
Ưu đãi 1–2% cho khách đã sở hữu sản phẩm của Nam Long, theo hạng thành viên Bạc, Vàng, Bạch kim, Kim cương, Signature.
Ưu đãi áp dụng đến khi nào?
Phần lớn đến 31/12/2026; đặc quyền 3% giới hạn số lượng.
Giá và chính sách theo tài liệu chủ đầu tư tháng 10/2026, mang tính tham khảo; giá từng căn theo bảng tính chính thức tại thời điểm giao dịch.
Anh chị muốn Tấn lập bảng tính giá sau ưu đãi cho đúng căn mình quan tâm, kèm danh sách căn còn trống theo từng zone? Nhắn cho Lê Thành Tấn qua Messenger, Zalo hoặc bình luận bên dưới nhé.
