Khi mua bán nhà đất năm 2026, hai khoản lớn nhất là thuế thu nhập cá nhân 2% (thường do bên bán nộp) và lệ phí trước bạ 0,5% (thường do bên mua nộp). Ngoài ra còn phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận.
Bài này giúp anh chị biết trước mình phải chuẩn bị bao nhiêu tiền thuế phí, ai nộp khoản nào và cách tránh phát sinh tranh chấp vì chi phí.
Tóm tắt nhanh
- Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà: 2% giá chuyển nhượng, giữ nguyên theo Luật Thuế TNCN mới có hiệu lực từ 01/7/2026.
- Lệ phí trước bạ: 0,5% giá tính lệ phí.
- Nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn bảng giá đất của tỉnh, thành phố, cơ quan thuế tính theo bảng giá đất.
- Phí công chứng tính theo bậc giá trị hợp đồng; phí thẩm định hồ sơ do từng tỉnh, thành quy định.
- Ai nộp khoản nào nên ghi rõ ngay trong hợp đồng đặt cọc.
Các khoản thuế phí khi mua bán nhà đất
| Khoản | Mức thu | Thường do ai nộp |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | 2% giá chuyển nhượng | Bên bán |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% giá tính lệ phí | Bên mua |
| Phí công chứng hợp đồng | Theo bậc giá trị hợp đồng | Theo thỏa thuận |
| Phí thẩm định hồ sơ | Theo quy định của từng tỉnh, thành | Bên mua |
| Lệ phí cấp giấy chứng nhận | Dưới 100.000 đồng/giấy | Bên mua |
Đây là cách chia phổ biến. Pháp luật cho phép hai bên thỏa thuận khác, ví dụ bên mua nộp thay toàn bộ thuế phí, hoặc giá bán đã “bao thuế phí”.
Thuế thu nhập cá nhân 2%: tính thế nào?
Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản bằng 2% nhân với giá chuyển nhượng. Luật Thuế thu nhập cá nhân mới có hiệu lực từ 01/7/2026 tiếp tục giữ mức này. Phương án đánh thuế 20% trên phần chênh lệch từng được đề xuất trong quá trình soạn thảo nhưng không được đưa vào luật.
Lưu ý quan trọng: nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành, cơ quan thuế sẽ tính theo bảng giá đất. Vì vậy, ghi giá thấp trong hợp đồng để “giảm thuế” không những không hiệu quả mà còn gây rủi ro khi có tranh chấp.
Một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, như chuyển nhượng giữa vợ với chồng, cha mẹ với con, ông bà với cháu, anh chị em ruột. Trường hợp bán nhà ở, đất ở duy nhất cũng có quy định miễn thuế kèm điều kiện; anh chị nên hỏi cơ quan thuế để chắc chắn mình thuộc diện được miễn.
Lệ phí trước bạ 0,5%
Lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá tính lệ phí trước bạ. Khi mua bán, giá tính thường là giá trong hợp đồng nếu giá này cao hơn bảng giá đất; nếu thấp hơn thì tính theo bảng giá đất.
Nhà đất được nhận thừa kế hoặc tặng cho giữa vợ chồng, cha mẹ và con, ông bà và cháu được miễn lệ phí trước bạ, nhưng vẫn phải kê khai. Mua của anh chị em ruột thì không được miễn.
Ví dụ: căn nhà giá 5 tỷ đồng
Giả sử hợp đồng ghi đúng giá thực tế 5 tỷ đồng và giá này cao hơn bảng giá đất:
- Thuế thu nhập cá nhân (bên bán): 5 tỷ × 2% = 100 triệu đồng.
- Lệ phí trước bạ (bên mua): 5 tỷ × 0,5% = 25 triệu đồng.
- Phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy: thêm vài triệu đồng, tùy văn phòng công chứng và địa phương.
Tổng thuế phí cho giao dịch 5 tỷ đồng vào khoảng 130 triệu đồng, tức khoảng 2,6% giá trị căn nhà. Đây là khoản cần tính vào ngân sách ngay từ đầu.
Thời hạn nộp
Hồ sơ khai lệ phí trước bạ nộp cùng hồ sơ đăng ký sang tên. Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, người nộp có 30 ngày để nộp tiền. Nộp chậm sẽ bị tính tiền chậm nộp và làm kéo dài thời gian nhận sổ mới.
Góc nhìn của Lê Thành Tấn
Phần lớn tranh chấp Lê Thành Tấn gặp giữa người mua và người bán không nằm ở giá nhà, mà ở chuyện ai trả thuế phí. Vì vậy:
- Ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc: giá bán đã gồm hay chưa gồm thuế phí, ai nộp khoản nào.
- Ghi đúng giá thực tế trong hợp đồng công chứng để tránh rủi ro pháp lý.
- Với người bán, nhớ trừ 2% thuế khi tính số tiền thực nhận.
Xem thêm: Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà: 8 điều khoản phải có.
Câu hỏi thường gặp
Bán nhà năm 2026 phải nộp thuế bao nhiêu?
Thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá chuyển nhượng. Nếu giá hợp đồng thấp hơn bảng giá đất thì tính theo bảng giá đất.
Lệ phí trước bạ khi mua nhà là bao nhiêu?
0,5% giá tính lệ phí trước bạ, thường do bên mua nộp.
Thuế 20% trên lợi nhuận khi bán nhà có áp dụng không?
Không. Phương án này từng được đề xuất nhưng không có trong Luật Thuế thu nhập cá nhân áp dụng từ 01/7/2026; mức thuế vẫn là 2% giá chuyển nhượng.
Cần tư vấn mua bán nhà khu Đông?
- Lê Thành Tấn, chuyên viên tư vấn bất động sản khu Đông TP.HCM, hơn 10 năm kinh nghiệm
- Hotline/Zalo: 0932 048 567
- Email: lethanhtan1236@gmail.com
Bài viết mang tính tham khảo theo quy định đến tháng 10/2026. Mức phí cụ thể có thể khác nhau theo địa phương; anh chị nên kiểm tra với cơ quan thuế hoặc văn phòng công chứng.
Anh chị cần tính thử thuế phí cho giao dịch mua bán nhà của mình, hãy nhắn tin cho Lê Thành Tấn qua Messenger, Zalo hoặc bình luận bên dưới để Tấn tư vấn cho anh chị nhé.
