Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến được trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 10/2026. Với người mua nhà, điểm mới đáng chú ý nhất là đề xuất đưa 5% giá trị hợp đồng cuối cùng vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng cho tới khi người mua nhận sổ hồng.
Bài này tóm tắt 5 điểm người mua nhà cần biết trong dự thảo, và những gì vẫn đang được áp dụng theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Tóm tắt nhanh
- Dự thảo gồm 10 chương, 62 điều, giảm 21 điều so với Luật 2023 (83 điều).
- 5% giá trị hợp đồng cuối cùng có thể được giữ trong tài khoản phong tỏa và chỉ chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua có sổ hồng.
- Đợt thanh toán đầu vẫn không quá 30% giá trị hợp đồng, đã gồm tiền đặt cọc; chưa có sổ thì không thu quá 95%.
- Bổ sung mã định danh điện tử cho tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
- Đến khi luật mới được thông qua và có hiệu lực, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 vẫn đang áp dụng.
1. Tài khoản phong tỏa cho 5% cuối cùng
Theo quy định hiện hành, người mua giữ lại 5% giá trị hợp đồng cho tới khi được cấp sổ hồng. Dự thảo bổ sung cơ chế bảo đảm cho khoản 5% này: tiền có thể được chuyển vào tài khoản bảo đảm mở tại ngân hàng, hoặc bảo đảm theo hình thức khác do hai bên thỏa thuận. Số tiền chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua nhận được giấy chứng nhận.
Đây là điểm còn nhiều ý kiến. VCCI đề xuất khi chủ đầu tư đã hoàn tất điều kiện để cấp giấy chứng nhận thì khoản 5% phải được giải tỏa, kể cả khi người mua tự đi làm thủ tục. Một số ý kiến khác lo ngại trường hợp người mua chậm làm thủ tục cấp sổ khiến khoản tiền bị “treo”.
2. Mốc thanh toán 30% – 95%
Dự thảo vẫn giữ nguyên tắc: lần thanh toán đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm tiền đặt cọc; các đợt sau theo tiến độ xây dựng; nếu người mua chưa được cấp giấy chứng nhận thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Trước đó, một số phân tích cho rằng dự thảo chuyển các mốc 30% và 70% từ luật xuống nghị định hướng dẫn, trong khi dự thảo nghị định vẫn giữ các mốc này (50% nếu chủ đầu tư có vốn nước ngoài). Nội dung cuối cùng sẽ phụ thuộc vào văn bản Quốc hội thông qua.
| Nội dung | Luật 2023 (đang áp dụng) | Dự thảo sửa đổi |
|---|---|---|
| Thanh toán lần đầu | Tối đa 30%, gồm tiền cọc | Tối đa 30%, gồm tiền cọc |
| Chưa có sổ hồng | Thu tối đa 95% | Thu tối đa 95% |
| 5% cuối cùng | Người mua giữ, trả khi có sổ | Có thể vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng, giải tỏa khi có sổ |
| Mã định danh điện tử | Chưa có | Bổ sung cho tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản |
3. Mã định danh điện tử cho người kinh doanh bất động sản
Dự thảo dành riêng một điều quy định về mã định danh điện tử cho tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, theo nguyên tắc quản lý thống nhất, duy nhất, không trùng lặp. Chính phủ sẽ quy định chi tiết. Khi áp dụng, người mua sẽ dễ tra cứu và xác minh bên bán hơn.
4. Siết điều kiện với dự án BT
Với dự án BT, dự thảo bổ sung điều kiện chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh. Quy định này giúp hạn chế rủi ro người mua vướng vào dự án chưa hoàn tất nghĩa vụ với Nhà nước.
5. Cắt giảm thủ tục, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh
Dự thảo gọn hơn luật hiện hành, đồng bộ hóa quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất và thống nhất áp dụng hợp đồng mẫu. Mục tiêu là rút ngắn thời gian để dự án đủ điều kiện mở bán, qua đó tăng nguồn cung cho thị trường.
Góc nhìn của Lê Thành Tấn
Đề xuất tài khoản phong tỏa 5% là tin tốt cho người mua, vì khoản tiền cuối cùng được ngân hàng giữ thay vì chỉ dựa vào thỏa thuận hai bên. Tuy nhiên, trong lúc chờ luật mới:
- Anh chị vẫn áp dụng các nguyên tắc của Luật 2023: cọc tối đa 5%, lần đầu tối đa 30%, chưa có sổ thì không trả quá 95%.
- Với nhà đang xây, luôn yêu cầu thư bảo lãnh ngân hàng ghi đúng tên mình và mã căn.
- Đọc kỹ điều khoản về thời hạn làm sổ trong hợp đồng, vì đây là mốc quyết định khoản 5% cuối cùng.
Chi tiết các bước kiểm tra, anh chị xem bài Kinh nghiệm mua nhà dự án: 9 bước kiểm tra trước khi đặt cọc.
Câu hỏi thường gặp
Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi khi nào được thông qua?
Dự thảo dự kiến được trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026. Ngày có hiệu lực sẽ được quy định trong văn bản chính thức.
Tài khoản phong tỏa 5% là gì?
Là tài khoản bảo đảm mở tại ngân hàng để giữ 5% giá trị hợp đồng cuối cùng. Tiền chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua được cấp giấy chứng nhận.
Hiện nay mua nhà đang xây phải thanh toán tối đa bao nhiêu?
Theo Luật 2023, lần đầu tối đa 30% gồm tiền cọc, trước khi nhận nhà tối đa 70% (50% với chủ đầu tư có vốn nước ngoài), trước khi có sổ tối đa 95%.
Cần người kiểm tra pháp lý giúp?
- Lê Thành Tấn, chuyên gia tư vấn bất động sản hơn 10 năm kinh nghiệm
- Hotline/Zalo: 0932 048 567
- Email: lethanhtan1236@gmail.com
Nội dung dự thảo có thể thay đổi trước khi được Quốc hội thông qua. Bài viết mang tính tham khảo.
Anh chị cần kiểm tra hợp đồng và tiến độ thanh toán của dự án mình đang mua theo luật mới, hãy nhắn tin cho Lê Thành Tấn qua Messenger, Zalo hoặc bình luận bên dưới để Tấn tư vấn cho anh chị nhé.
