Hai căn One Era chỉ chênh nhau 1 mét mặt tiền, nhưng một căn có tầng lửng, một căn không; một căn hợp để ở, căn kia mở được quán cà phê. Chênh nhau 2 mét chiều sâu, diện tích sàn có thể tăng thêm gần 30 m², tức thêm một phòng ngủ. Khi xem bảng giá, nhiều người chỉ so tổng tiền, trong khi điều quyết định căn nhà dùng được bao nhiêu, cho thuê được gì, bán lại cho ai lại nằm ở mặt bằng từng tầng.
Giai đoạn 1 phân khu Central District có 357 căn thuộc 6 mẫu nhà. Bài viết này Lê Thành Tấn phân tích từng mẫu: diện tích từng tầng, công năng, ưu nhược điểm, phù hợp với ai, kèm những phép tính giúp anh chị so sánh công bằng giữa các mẫu. Tổng quan dự án, xem tại bài One Era Thuận Giao: phân tích chuyên sâu.
357 căn giai đoạn 1 gồm những mẫu nào?
| Mẫu nhà | Số căn | Đất (m²) | Kết cấu | Tổng sàn (m²) |
|---|---|---|---|---|
| Townhouse 5×16 | 90 | 80 | 1 trệt + 2 lầu | 178,6 |
| Townhouse 6×16 | 118 | 96 | 1 trệt + lửng + 2 lầu | 220,1 |
| Townhouse 6×18 mặt kênh | Trong 208 căn townhouse | 108 | 1 trệt + lửng + 2 lầu | 249,6 |
| Shophouse 5×18 | 44 | 90 | 1 trệt + lửng + 2 lầu | 238,2 |
| Shophouse 6×18 mặt đại lộ | 65 | 108 | 1 trệt + lửng + 2 lầu | 286,5 |
| Shophouse 6×23 hai mặt tiền | 40 | 138 | 1 trệt + lửng + 2 lầu, thông tầng | 340 |
Ba phép tính giúp so sánh các mẫu nhà công bằng hơn
Mỗi m² đất cho bao nhiêu m² sàn?
Shophouse 5×18 và 6×18 cho khoảng 2,65 m² sàn trên mỗi m² đất, cao hơn rõ so với townhouse 5×16 (khoảng 2,23). Nghĩa là: với cùng đơn giá đất, shophouse cho nhiều không gian sử dụng hơn. Khi so giá, anh chị nên nhìn cả đơn giá trên m² sàn chứ không chỉ trên m² đất.
Phần đất không xây ở tầng trệt dùng để làm gì?
| Mẫu nhà | Đất | Sàn tầng 1 | Phần đất trống (sân, khoảng lùi) |
|---|---|---|---|
| Townhouse 5×16 | 80 m² | 58,0 m² | Khoảng 22 m² |
| Townhouse 6×16 | 96 m² | 67,2 m² | Khoảng 29 m² |
| Townhouse 6×18 mặt kênh | 108 m² | 69,8 m² | Khoảng 38 m² |
| Shophouse 5×18 | 90 m² | 65,0 m² | Khoảng 25 m² |
| Shophouse 6×18 | 108 m² | 76,8 m² | Khoảng 31 m² |
| Shophouse 6×23 | 138 m² | Khoảng 91 m² | Khoảng 47 m² |
Phần đất không xây chủ yếu là sân trước để đậu ô tô và khoảng lùi phía sau lấy sáng, thông gió. Townhouse 6×18 mặt kênh có khoảng 38 m² sân, rộng nhất trong các mẫu townhouse, phù hợp gia đình muốn có sân vườn nhỏ.
Vì sao tầng trên lại rộng hơn tầng trệt?
Ở hầu hết các mẫu, tầng 2 rộng hơn tầng 1 (ví dụ townhouse 5×16: 58 m² lên 60,3 m²; shophouse 6×18: 76,8 m² lên 81,1 m²). Phần tăng thêm đến từ ban công, khối nhà đưa ra phía trước theo thiết kế mặt đứng. Với người ở, điều này có nghĩa phòng ngủ tầng trên rộng rãi hơn so với cảm nhận khi chỉ nhìn diện tích đất.
Townhouse 5×16: tổng tiền dễ tiếp cận nhất
Thông số
| Hạng mục | Thông tin |
|---|---|
| Số căn | 90 |
| Đất | 80 m² (5 x 16 m) |
| Tầng 1 / tầng 2 / tầng 3 | 58,0 / 60,3 / 60,3 m² |
| Tổng sàn | 178,6 m² |
| Hệ số sàn/đất | Khoảng 2,23 |
Ưu điểm
- Tổng giá thấp nhất giai đoạn 1, giá từ khoảng 6,86 tỷ, dễ tiếp cận với gia đình trẻ.
- Không có tầng lửng nên mỗi tầng là một sàn trọn vẹn, chi phí hoàn thiện thấp nhất.
- Số lượng 90 căn, dễ chọn hướng và vị trí.
Cần cân nhắc
- Mặt tiền 5 m với 3 tầng: phù hợp 3–4 phòng ngủ, khó bố trí thêm phòng thờ, phòng làm việc riêng.
- Không phù hợp kinh doanh mặt tiền; giá trị chủ yếu đến từ nhu cầu ở và cho thuê nguyên căn.
Phù hợp: gia đình trẻ 3–4 người, người mua căn nhà phố đầu tiên trong khu đô thị.
Townhouse 6×16: thêm tầng lửng, rộng hơn 1 m
Thông số
| Hạng mục | Thông tin |
|---|---|
| Số căn | 118, mẫu nhiều nhất giai đoạn 1 |
| Đất | 96 m² (6 x 16 m) |
| Tầng 1 / lửng / tầng 2 / tầng 3 | 67,2 / 34,2 / 69,7 / 49 m² |
| Tổng sàn | Khoảng 220 m² |
So với townhouse 5×16
Thêm 16 m² đất nhưng tổng sàn tăng khoảng 41 m², chủ yếu nhờ tầng lửng. Tầng lửng 34 m² đủ làm phòng làm việc, phòng sinh hoạt chung hoặc phòng thờ, tách biệt khỏi khu ngủ. Tầng 3 nhỏ hơn (49 m²) để chừa sân thượng, nơi có thể trồng cây, phơi đồ, làm góc thư giãn.
Phù hợp: gia đình 3 thế hệ, người làm việc tại nhà cần không gian riêng.
Townhouse 6×18 mặt kênh Suối Cát: trả thêm cho view mặt nước
Thông số
| Hạng mục | Thông tin |
|---|---|
| Đất | 108 m² (6 x 18 m) |
| Tầng 1 / lửng / tầng 2 / tầng 3 | 69,8 / 38,0 / 72,2 / 69,6 m² |
| Tổng sàn | 249,6 m², rộng nhất trong các mẫu townhouse |
Giá trị của view kênh
Khác với 6×16, tầng 3 của mẫu 6×18 gần như trọn sàn (69,6 m²), cho thêm một phòng ngủ lớn. Mặt trước hướng ra kênh Suối Cát khoảng 2,3 km và đường dạo khoảng 4,8 km, không có nhà đối diện. Ở nhiều khu đô thị, nhà phố mặt nước thường giữ giá và thanh khoản tốt hơn nhà phố nội khu cùng diện tích, vì nguồn cung có hạn.
Cần cân nhắc
Nhà ven kênh cần quan tâm cao độ nền, khả năng thoát nước mùa mưa và côn trùng. Hãy hỏi chủ đầu tư cao độ hoàn thiện nền so với mực nước kênh.
Phù hợp: gia đình ưu tiên không gian xanh, yên tĩnh, muốn giữ tài sản lâu dài.
Shophouse 5×18: điểm vào hợp lý cho người vừa ở vừa kinh doanh
Thông số
| Hạng mục | Thông tin |
|---|---|
| Số căn | 44 |
| Đất | 90 m² (5 x 18 m) |
| Tầng 1 / lửng / tầng 2 / tầng 3 | 65,0 / 40,6 / 66,6 / 66,0 m² |
| Tổng sàn | 238,2 m² |
| Thang máy | Có chừa khoang thang máy tiêu chuẩn |
Điểm khác biệt so với townhouse
Chỉ hơn townhouse 5×16 10 m² đất, nhưng tổng sàn hơn gần 60 m² nhờ tầng lửng 40,6 m² và tầng 3 trọn sàn. Tầng trệt 65 m² cộng lửng 40,6 m² cho khoảng 105 m² mặt bằng kinh doanh liên thông, đủ cho quán cà phê nhỏ, phòng khám, văn phòng hay cửa hàng; hai tầng trên khoảng 132 m² để ở riêng.
Phù hợp: người kinh doanh dịch vụ nhỏ muốn ở tại chỗ, hoặc nhà đầu tư cho thuê tầng trệt, ở hoặc cho thuê tầng trên.
Shophouse 6×18 mặt đại lộ One Era: vị trí thương mại chính
Thông số
| Hạng mục | Thông tin |
|---|---|
| Số căn | 65 |
| Đất | 108 m² (6 x 18 m) |
| Tầng 1 / lửng / tầng 2 / tầng 3 | 76,8 / 49,1 / 81,1 / 79,5 m² |
| Tổng sàn | 286,5 m² |
Vì sao mặt đường quan trọng hơn diện tích?
Đại lộ One Era rộng 25 m, vỉa hè 5 m, là trục xuyên tâm của cả khu đô thị. Shophouse trên trục này có lưu lượng người qua lại cao nhất, vỉa hè đủ rộng để đậu xe khách và bày bàn ghế. Mặt bằng trệt + lửng khoảng 126 m² phù hợp chuỗi thương hiệu: ngân hàng, nhà hàng, showroom, phòng khám chuyên khoa.
Phù hợp: thương hiệu cần mặt tiền lớn, nhà đầu tư cho thuê thương mại dài hạn.
Shophouse 6×23 hai mặt tiền: 40 căn, sản phẩm hiếm nhất
Thông số
| Hạng mục | Thông tin |
|---|---|
| Số căn | 40 |
| Đất | 138 m² (6 x 23 m) |
| Kết cấu | 1 trệt + lửng + 2 lầu, có không gian thông tầng |
| Tổng sàn | 340 m² |
Lợi thế hai mặt tiền
Hai mặt tiếp cận cho phép tách lối vào: một mặt cho khách, một mặt cho gia đình hoặc nhập hàng. Có thể chia cho hai thuê riêng tầng trệt, hoặc làm mô hình nhà hàng, spa cần cả lối khách và lối phục vụ. Khoảng thông tầng ở tầng trệt tạo cảm giác bề thế cho showroom.
Cần cân nhắc
Tổng giá cao nhất giai đoạn 1; diện tích lớn nên chi phí hoàn thiện và phí quản lý (khoảng 1,66 triệu đồng/tháng) cũng cao nhất. Thanh khoản khi bán lại dựa vào nhóm khách có tài chính mạnh.
Phù hợp: nhà đầu tư giữ tài sản dài hạn, doanh nghiệp cần trụ sở kết hợp kinh doanh.
Mặt đường nào, giá trị khác thế nào?
| Loại đường | Lộ giới / vỉa hè | Hợp với |
|---|---|---|
| Đại lộ One Era | 25 m / 5 m | Shophouse thương hiệu, kinh doanh lưu lượng cao |
| Trục chính | 20–22 m / 4–5 m | Shophouse dịch vụ, townhouse muốn có thể kinh doanh nhẹ |
| Đường nội bộ | 13–19 m / 3–4 m | Townhouse để ở, yên tĩnh, an toàn cho trẻ nhỏ |
Bàn giao thô: chủ nhà cần chuẩn bị gì cho từng mẫu?
Toàn bộ nhà phố giai đoạn 1 bàn giao hoàn thiện mặt ngoài, thô bên trong. Diện tích sàn càng lớn, chi phí hoàn thiện càng cao (tham khảo mức cơ bản 4–6 triệu/m² sàn):
| Mẫu nhà | Tổng sàn | Hoàn thiện cơ bản (tham khảo) |
|---|---|---|
| Townhouse 5×16 | 178,6 m² | Khoảng 0,7–1,1 tỷ |
| Townhouse 6×16 | 220,1 m² | Khoảng 0,9–1,3 tỷ |
| Townhouse 6×18 | 249,6 m² | Khoảng 1,0–1,5 tỷ |
| Shophouse 5×18 | 238,2 m² | Khoảng 1,0–1,4 tỷ |
| Shophouse 6×18 | 286,5 m² | Khoảng 1,1–1,7 tỷ |
| Shophouse 6×23 | 340 m² | Khoảng 1,4–2,0 tỷ |
Chọn mẫu nhà theo nhu cầu
| Nếu anh chị… | Gợi ý của Lê Thành Tấn | Lý do |
|---|---|---|
| Là gia đình trẻ, ngân sách vừa | Townhouse 5×16 | Tổng tiền thấp nhất, hoàn thiện rẻ nhất |
| Sống cùng ông bà, cần phòng thờ | Townhouse 6×16 | Tầng lửng tách biệt, sân thượng |
| Thích yên tĩnh, mặt nước | Townhouse 6×18 mặt kênh | Sân rộng nhất, tầng 3 trọn sàn |
| Muốn mở cửa hàng nhỏ và ở tại chỗ | Shophouse 5×18 | Khoảng 105 m² kinh doanh, 132 m² ở |
| Cho thương hiệu thuê dài hạn | Shophouse 6×18 mặt đại lộ | Trục 25 m, mặt bằng trệt + lửng khoảng 126 m² |
| Muốn tài sản hiếm, giữ lâu | Shophouse 6×23 hai mặt tiền | Chỉ 40 căn, hai lối tiếp cận |
• One Era Thuận Giao: phân tích chuyên sâu toàn dự án
• Giá One Era và dòng tiền 4 phương thức thanh toán
• Pháp lý One Era: 8 văn bản và những điều cần kiểm tra
• Vị trí, hạ tầng One Era: hưởng lợi thật đến đâu?
• Tiện ích One Era: cái gì có trước khi nhận nhà?
Câu hỏi thường gặp
One Era có những mẫu nhà nào?
Giai đoạn 1 có 6 mẫu: townhouse 5×16, 6×16, 6×18 mặt kênh và shophouse 5×18, 6×18, 6×23 hai mặt tiền.
Mẫu nhà nào rẻ nhất?
Townhouse 5×16 (80 m² đất, 178,6 m² sàn), giá dự kiến từ khoảng 6,86 tỷ.
Shophouse One Era có thang máy không?
Shophouse được thiết kế chừa khoang thang máy tiêu chuẩn; việc lắp thang do chủ nhà quyết định khi hoàn thiện.
Nhà phố One Era bàn giao thế nào?
Hoàn thiện mặt ngoài, thô bên trong, dự kiến quý 4/2028.
Townhouse 6×18 có bao nhiêu căn?
Chủ đầu tư chưa công bố riêng; số căn nằm trong tổng 208 townhouse giai đoạn 1.
Mẫu nào hợp để cho thuê?
Shophouse 6×18 mặt đại lộ One Era cho thuê thương mại; townhouse 5×16, 6×16 cho thuê nguyên căn để ở.
Diện tích, phối cảnh, mặt bằng theo tài liệu chủ đầu tư công bố tháng 10/2026, có thể điều chỉnh theo thiết kế chính thức và hợp đồng mua bán.
Anh chị muốn nhận bộ mặt bằng chi tiết từng mẫu và danh sách căn còn trống theo từng mặt đường? Nhắn cho Lê Thành Tấn qua Messenger, Zalo hoặc bình luận bên dưới, Tấn gửi ngay và tư vấn căn hợp với nhu cầu nhé.
