Quý III/2026, thị trường căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận có khoảng 13.215 căn chào bán nhưng chỉ tiêu thụ được 3.471 căn, giảm 66% so với quý trước. Giá sơ cấp vẫn đứng ở mức cao, khoảng 68,5–75 triệu đồng/m² tùy cách tính.
Bài này Lê Thành Tấn sẽ tóm tắt các báo cáo thị trường căn hộ quý III/2026 vừa công bố trong tháng 10 và điều chúng có ý nghĩa với người mua nhà để anh chị tham khảo.
Tóm tắt nhanh
- Nguồn cung sơ cấp khoảng 13.215 căn, giảm 31% so với quý II; TP.HCM chiếm khoảng 94%.
- Lượng tiêu thụ 3.471 căn, giảm 66%.
- Giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM khoảng 68,5 triệu đồng/m² (theo một báo cáo) và 75 triệu đồng/m² thông thủy (theo một báo cáo khác).
- Giá thứ cấp trung bình giảm còn khoảng 60 triệu đồng/m² thông thủy; nhiều dự án hướng tới nhà đầu tư giảm trên 10%.
- Dự báo quý IV/2026 có thể mở bán thêm 7.000–10.000 căn.
Hàng nhiều, người mua ít
Trong quý III/2026, sản phẩm mở bán mới đạt hơn 4.000 căn. Tổng nguồn cung sơ cấp gấp gần 4 lần lượng tiêu thụ, cho thấy người mua đang thận trọng và có nhiều lựa chọn hơn so với các năm trước.
Ở góc độ cả năm, 9 tháng đầu năm 2026 có 14.028 căn hộ mở bán mới tại TP.HCM, trong đó hơn 8.400 căn nằm ở khu vực Bình Dương cũ. Tổng nguồn cung căn hộ lũy kế của thành phố đạt gần 460.000 căn, tăng 5% so với cùng kỳ.
Giá căn hộ chưa giảm diện rộng
| Chỉ số | Quý III/2026 |
|---|---|
| Giá sơ cấp trung bình TP.HCM | 68,5 triệu đồng/m² (khoảng giá 32,8–520,3 triệu đồng/m²) |
| Giá sơ cấp trung bình (theo diện tích thông thủy) | Khoảng 75 triệu đồng/m² |
| Giá thứ cấp trung bình (thông thủy) | Khoảng 60 triệu đồng/m² |
| Tỷ lệ hấp thụ ở dự án mới mở bán | Khoảng 45%, thấp hơn cùng kỳ 2025 |
Các con số giá khác nhau do mỗi đơn vị nghiên cứu dùng phạm vi khảo sát và cách tính diện tích khác nhau. Điểm chung là giá sơ cấp vẫn neo cao, trong khi giá thứ cấp đã giảm ở các dự án có nhiều nhà đầu tư.
Bà Cao Thị Thanh Hương (Savills) nhận định: chưa ghi nhận sự giảm giá sâu và đồng loạt trên toàn thị trường TP.HCM. Thị trường chưa bước vào chu kỳ điều chỉnh giá trên diện rộng.
Thị trường đang nghiêng về phía người mua
Khi nguồn cung tăng nhanh hơn sức mua, người mua ở thật có lợi thế:
- Nhiều lựa chọn hơn về vị trí, tiến độ và chính sách thanh toán.
- Dễ thương lượng hơn ở thị trường thứ cấp, đặc biệt là căn của nhà đầu tư cần bán.
- Chính sách bán hàng như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán được nhiều chủ đầu tư áp dụng để kích cầu.
Góc nhìn của Lê Thành Tấn
Từ số liệu quý III và thực tế giao dịch ở khu Đông, Lê Thành Tấn nhận thấy:
- Căn hộ thứ cấp ở dự án đã bàn giao là phân khúc đáng xem nhất lúc này: giá mềm hơn sơ cấp, nhận nhà ngay, dễ vay ngân hàng.
- Với dự án mở bán mới, nên so sánh kỹ tổng chi phí sau chiết khấu và hỗ trợ lãi suất, không chỉ nhìn giá niêm yết.
- Không cần vội: khi thị trường còn nhiều hàng, người mua có thời gian kiểm tra pháp lý và tiến độ cẩn thận.
Xem thêm: Thị trường bất động sản TP.HCM quý III/2026 và Lãi suất vay mua nhà tháng 10/2026.
Câu hỏi thường gặp
Giá căn hộ TP.HCM quý III/2026 là bao nhiêu?
Giá sơ cấp trung bình khoảng 68,5–75 triệu đồng/m² tùy cách tính, giá thứ cấp trung bình khoảng 60 triệu đồng/m² thông thủy.
Quý III/2026 có bao nhiêu căn hộ được tiêu thụ?
Khoảng 3.471 căn tại TP.HCM và vùng phụ cận, giảm 66% so với quý trước, trên tổng nguồn cung sơ cấp khoảng 13.215 căn.
Giá căn hộ có giảm trong thời gian tới không?
Các báo cáo cho rằng thị trường chưa bước vào chu kỳ giảm giá diện rộng. Giá thứ cấp ở một số dự án hướng tới nhà đầu tư đã giảm trên 10%, trong khi giá sơ cấp vẫn neo cao.
Cần tư vấn căn hộ khu Đông?
- Lê Thành Tấn, chuyên viên tư vấn bất động sản khu Đông TP.HCM, hơn 10 năm kinh nghiệm
- Hotline/Zalo: 0932 048 567
- Email: lethanhtan1236@gmail.com
Anh chị đang tìm căn hộ khu Đông với mức giá tốt trong giai đoạn thị trường nhiều lựa chọn, hãy nhắn tin cho Lê Thành Tấn qua Messenger, Zalo hoặc bình luận bên dưới để Tấn tư vấn cho anh chị nhé.
