Quý III/2026, chung cư tiếp tục là loại hình được người mua TP.HCM quan tâm nhiều nhất, chiếm 38% lượng tìm kiếm. Giá rao bán chung cư toàn thành phố đứng ở mức 69 triệu đồng/m², giảm nhẹ 1% so với quý trước.
Điểm đáng chú ý nhất với khu Đông: căn hộ gần ga Metro số 1 tại TP. Thủ Đức (cũ) có mức tăng giá cao nhất thành phố kể từ 2018. Bài này tóm tắt các số liệu chính vừa được công bố giữa tháng 10/2026 và điều chúng có ý nghĩa với người mua nhà.
Tóm tắt nhanh
- Chung cư chiếm 38% mức độ quan tâm, tăng 3 điểm phần trăm so với quý II.
- Giá rao bán chung cư 69 triệu đồng/m² (−1%); nhà mặt phố 200 triệu đồng/m² (+2%).
- Căn hộ cách ga Metro dưới 1 km tại Thủ Đức có chỉ số giá 230 (năm 2018 = 100), cao hơn mức 193 của phần còn lại TP.HCM cũ.
- Nhu cầu chung cư tại Đồng Nai và Long An cũ tăng từ 3% lên 8%.
- 35% khách hàng đang trì hoãn quyết định để quan sát thêm.
Chung cư dẫn dắt nhu cầu
Người mua tiếp tục ưu tiên căn hộ vì mức giá dễ tiếp cận hơn nhà riêng và pháp lý minh bạch hơn khi mua từ chủ đầu tư. Tỷ trọng quan tâm theo loại hình trong quý III/2026:
Giá rao bán quý III/2026
Giá chào bán đi ngang hoặc giảm nhẹ ở hầu hết loại hình, riêng nhà riêng và nhà mặt phố vẫn tăng:
| Loại hình | Giá rao bán (triệu đồng/m²) | So với quý trước |
|---|---|---|
| Chung cư | 69 | −1% |
| Đất nền | 61 | −3% |
| Nhà riêng | 117 | +1% |
| Biệt thự | 151 | −3% |
| Nhà mặt phố | 200 | +2% |
Đây là giá rao bán trên thị trường, không phải giá giao dịch thực tế. Giá chốt thường thấp hơn giá rao, nhất là khi thị trường còn thận trọng như hiện nay.
Thủ Đức: căn hộ gần Metro tăng giá mạnh nhất
Lấy năm 2018 làm mốc 100, chỉ số giá rao bán căn hộ tại TP. Thủ Đức (cũ) năm 2026 như sau:
Trong bán kính 1 km dọc Metro số 1 và Xa lộ Hà Nội, giá rao bán căn hộ tăng từ 30,6 triệu đồng/m² (2016) lên 72,9 triệu đồng/m² (2026), gấp khoảng 2,4 lần. Riêng năm 2025, năm Metro số 1 chính thức vận hành, giá khu vực này tăng khoảng 30%.
Điều đáng chú ý là ngay cả các dự án cách ga trên 3 km ở Thủ Đức cũng tăng tốt hơn mặt bằng chung. Nói cách khác, khu Đông được hưởng lợi từ cả hệ thống hạ tầng, không riêng gì tuyến Metro.
Nhà riêng: thiếu hàng dưới 5 tỷ
Giá rao bán nhà riêng tại Thủ Đức đạt khoảng 93 triệu đồng/m², tăng 2% so với quý trước, mức tăng cao nhất trong nhóm các quận được theo dõi (Bình Thạnh 151 triệu đồng/m², Gò Vấp 123 triệu đồng/m², cùng tăng 1%).
Thị trường nhà riêng đang lệch giữa cung và cầu:
- Dưới 5 tỷ đồng: chiếm 37% nhu cầu tìm kiếm nhưng chỉ 22% số tin rao bán.
- Từ 5 đến 10 tỷ đồng: chiếm 59% số tin rao bán nhưng chỉ 45% nhu cầu.
Nhà giá vừa túi tiền vẫn khan hiếm, trong khi phân khúc 5–10 tỷ đồng đang dư hàng, người mua có nhiều lựa chọn và lợi thế thương lượng hơn.
Nhu cầu dịch chuyển ra vùng vệ tinh
Khi giá trong nội thành tăng cao, người mua bắt đầu tìm về các khu vực lân cận có hạ tầng kết nối tốt:
- Tỷ trọng quan tâm tới Bình Dương tăng từ 9% (quý I/2024) lên 30% (quý III/2026).
- Mức độ quan tâm chung cư tại Đồng Nai và Long An cũ cùng tăng từ 3% lên 8%.
Với khu vực Nhơn Trạch – Đồng Nai, đây là tín hiệu tích cực, vì nơi đây chỉ cách TP. Thủ Đức một con sông. Anh chị có thể xem thực tế dự án tại Nhơn Trạch trong bài Swanbay đảo Đại Phước và mục Nhơn Trạch – Đồng Nai.
Tâm lý người mua vẫn thận trọng
Khảo sát môi giới trong quý III/2026 cho thấy phần lớn khách hàng chưa vội xuống tiền:
| Tâm lý khách hàng | Tỷ lệ |
|---|---|
| Trì hoãn để quan sát thêm | 35% |
| Chờ giá giảm | 24% |
| Cân nhắc kỹ trước khi mua | 22% |
| Sẵn sàng chốt nhanh | 19% |
Theo môi giới, ba yếu tố có thể giúp thị trường hồi phục là: hạ tầng trọng điểm hoàn thiện (41%), lãi suất vay giảm (34%) và quy hoạch chi tiết được công bố (30%).
Góc nhìn của Lê Thành Tấn
Từ số liệu quý III và thực tế làm việc với khách hàng ở khu Đông, tôi rút ra ba điểm:
- Hạ tầng vẫn là động lực giá rõ nhất. Căn hộ gần Metro số 1 đã tăng gấp hơn 2 lần sau 10 năm. Khi chọn dự án, anh chị nên ưu tiên khu vực có tuyến hạ tầng đã hoặc sắp vận hành, thay vì chỉ nằm trên quy hoạch.
- Giá rao giảm nhẹ là lúc tốt để thương lượng, nhất là ở phân khúc 5–10 tỷ đồng đang nhiều hàng. Người mua ở thật có thể dùng giai đoạn này để chọn căn tốt với giá hợp lý.
- Vùng vệ tinh có hạ tầng kết nối đang được chú ý hơn. Với ngân sách giới hạn, các khu như Nhơn Trạch là lựa chọn đáng cân nhắc, miễn là kiểm tra kỹ pháp lý và tiến độ dự án.
Trước khi đặt cọc, anh chị có thể tham khảo bài Kinh nghiệm mua nhà dự án: 9 bước kiểm tra trước khi đặt cọc.
Câu hỏi thường gặp
Giá chung cư TP.HCM quý III/2026 là bao nhiêu?
Giá rao bán chung cư trung bình khoảng 69 triệu đồng/m², giảm nhẹ 1% so với quý II/2026.
Căn hộ gần Metro số 1 tăng giá bao nhiêu?
Trong bán kính 1 km dọc Metro số 1 và Xa lộ Hà Nội, giá rao bán tăng từ 30,6 triệu đồng/m² năm 2016 lên 72,9 triệu đồng/m² năm 2026, gấp khoảng 2,4 lần.
Loại hình bất động sản nào được quan tâm nhất hiện nay?
Chung cư, chiếm 38% mức độ quan tâm trong quý III/2026, tiếp theo là nhà riêng với 31%.
Cần tư vấn dự án khu Đông?
Nếu anh chị đang tìm căn hộ, nhà phố hay biệt thự ở khu Đông TP.HCM hoặc Nhơn Trạch và muốn có bảng giá, giỏ hàng mới nhất, có thể liên hệ:
- Lê Thành Tấn, chuyên viên tư vấn bất động sản khu Đông TP.HCM, hơn 10 năm kinh nghiệm
- Hotline/Zalo: 0932 048 567
- Email: lethanhtan1236@gmail.com
