Ai cũng biết rằng, bất động sản là kênh trú ẩn an toàn, đầu tư sinh lời hay tích sản bền vững, tuy nhiên cái quan trọng nhất mà Bất động sản khác với các kênh khác là yếu tố THANH KHOẢN.
Thanh khoản trong bất động sản là như thế nào?
Khi thị trường không tốt: thanh khoản sẽ chậm, khó thanh khoản hoặc đôi khi chấp nhận giảm giá để bán để bán ra.
“Bất động sản luôn tăng giá”
Câu nói đúng nhưng chưa đủ, nếu bạn chọn sai thời điểm, sai thị trường, mua bất động sản chưa có pháp lý đầy đủ, bất động sản không sử dụng được,… thì sẽ tăng giá chậm, hoặc khó có thể tăng giá được, thậm chí là mất tiền. Gặp trường hợp này thì chúng ta sẽ nghĩ ngay đến yếu tố thanh khoản, khả năng chuyển đổi tài sản thành tiền mặt một cách nhanh chóng mà không bị mất giá quá nhiều phải không? Tuy nhiên, ai sẽ là người mua tiếp theo, mất bao lâu để bán được, lỗ bao nhiêu là phù hợp, nên bán hay giữ lại tiếp cân đối để chờ xử lý,….
Các anh chị có nghĩ rằng năm 2025 có giống các cơn sốt đất giá bị đẩy lên rất cao giống những năm gần đây không, giá tăng 30-40% trong thời gian ngắn và chưa có dấu hiệu dừng lại. Liệu sau cơn sốt qua đi thì anh chị sẽ làm gì tiếp theo ở mảnh đất đó thì lại chưa tính đến hoặc rất ít người có bài toàn cụ thể khi trước đó bị cuốn theo đám đông, lúc này cảm giác kiểu như có mà như không có, vì muốn thanh khoản bán ra cũng không ai mua hoặc mua với giá mà không thể tin nổi.
Nhà đầu tư mua đâu thắng đó và nghĩ mình là chuyên gia như Warren Buffett, nhưng NO bạn nhận ra đã là quá muộn khi dòng tiền ngân hàng siết lại, cung quá lớn mà cầu thì quá ít, kinh tế thế giới khủng hoảng ảnh hưởng thị trường KT Việt Nam làm cho thị trường BĐS rơi tự do như dòng nước chảy. Mà anh chị biết đó, nước chảy sẽ có những con rạch, mươn,… ví như lãi xuất ngân hàng, đồng tiền mất giá, lạm phát, chị phí cơ hội,… cứ thế mà làm cho dòng nước càng lan ra và tiền của các anh chị ngày càng mất dần mất dần nhỏ lại nhỏ lại. Nhưng, đến thời điểm này các anh chị phải làm sao thì tốt nhất.
4 Việc cần làm của nhà đầu tư khi thanh khoản khó?
1./ Cân đối dòng tiền các nguồn thu chi.
2./ Cân đối lãi xuất, thương lượng bên ngân hàng và tìm nguồn tư vấn từ các ngân hàng khác để có lãi xuất tốt nhất, đặc biệt NN có chính sách chuyển đổi khoản vay.
3./ Cơ cấu danh mục tài sản, xem lại các tài sản đang sở hữu, liệt kê theo list ưu tiên cái nào thanh khoản nhanh, giá tốt thì xem xét thanh khoản.
4./ Chập nhận bán ra tài sản đang gặp khó này theo giá thị trường thời điểm đó.
Ngẫm lại thì nếu BĐS không sử dụng được, không có người mua, không thanh khoản được chưa kể phải đóng thuế đất, lãi vay nếu có, tiền mất giá, lạm phát,… thì sổ đỏ GCNQSDD cũng chỉ là tờ giấy mà thôi cũng giống như chiếc xe cổ, hay bức tranh, nếu không đặt đúng giá trị hay bán ra lúc bạn rất cần bán nhưng không có người mua thì cũng như một chiếc xe bán sắt vụn hay bức tranh như bao bức tranh bình thường khác.
4 Lưu ý quan trọng khi đầu tư bất động sản
Tóm lại, anh chị nhà đầu tư cần phải xem xét rất nhiều yếu tố để tài sản của mình được bảo toàn và tăng giá trị trong tương lai.
1./ Lựa chọn sản phẩm hướng đến nhu cầu sử dụng thật: có thể là ở thật hay khai thác sử dụng thật, ví dụ mua nhà đất thì ở trung tâm hoặc vùng ven gần khu dân cư, nơi hệ thống giao thông phát triển, pháp lý đầy đủ sổ hồng sổ đỏ minh bạch rõ ràng và ko vướng quy hoạch, ưu tiên chọn nhà phố, biệt thự, shophouse, sau đó là căn hộ, tuỳ theo nhu cầu và tài chính để cân đối lựa chọn sản phẩm phù hợp.
2./ Ưu tiên mua sản phẩm đã hình thành, giá tốt (lời ngay lúc mua), vị trí đẹp, pháp lý chuẩn chỉnh sổ hồng sổ đỏ đầy đủ.
3./ Sử dụng đòn bẩy vừa phải hoặc có sự tính toán cẩn thận trong thời gian sau đó trường hợp không may xảy ra thì gánh được bao lâu. Nên xác định mốc thời gian rõ ràng thời điểm trả nợ hết, ví dụ vay 20%, 30% hay 50% trong 6 tháng, 1 năm, 2 năm, 3 năm. Nếu bất động sản đó mua xong cho thuê được luôn thì càng tốt, chủ động nguồn tiền xoay khi cần.
Lưu ý 1: vay càng ít càng tốt, chủ động dòng tiền,
ví dụ: căn nhà 2 tỷ, bạn đang có 1,5 tỷ, bạn nên vay 700-800 triệu, khi đó bạn còn dự 200-300 triệu, việc để lại 200-300 tr này để phòng thân và để trả lãi gốc hàng tháng, mà còn là sự chủ động trước mọi tình xuống xảy ra.
Lưu ý 2: nên vay nhưng vay ít, vì ngân hàng sẽ thẩm định hồ sơ và pháy lý giúp bạn, hồ sơ vay ~5 triệu để NH thẩm định
Ví dụ bạn mua căn nhà 10 tỷ, bạn vay 1 tỷ, nếu bạn rành về lô đất và dự án đó thì không sao, nêú bạn đang ở xa, không có nhiều thông tin về sản phẩm đó, thì nên vay để đảm bảo an toàn cho BĐS của bạn.
4./ Né các cơn sốt đất “Ảo”, ranh giới của ảo và thật đôi khi cũng rất mong manh, nhưng cũng dễ nhận ra, một thị trường ảo thường có đặc điểm là giá bị đẩy lên cao một cách vô lý nhưng lại có rất ít giao dịch thực tế thành công, tỷ lệ đất bỏ hoang thường cao, không có hoạt động kinh doanh hay cho thuê diễn ra sôi động, và hạ tầng còn thiếu thốn, chủ yếu chỉ dựa vào các “dự án trên giấy” hoặc những tin đồn chưa được kiểm chứng.
-> Nếu tin rao bán nhiều mà giao dịch ít, hoặc đất mua xong để đó không ai thuê, đó chính là dấu hiệu của cầu ảo và giá trị ảo.
Tóm lại: Tiền còn trong túi của bạn là của bạn, dù chậm xíu nhưng an toàn vẫn là tốt nhất, kiểm tra thông tin nhiều nguồn uy tín, phân tích rõ ràng mục tiêu nhu cầu, tiêu chí đầu tư, dòng tiền, khu vực mua, thông tin pháp lý sản phẩm, dự án đánh giá ưu nhược, thời gian đầu tư, phân biệt giữa thị trường bất động sản có giá trị thật và thị trường ảo…..
Chia sẻ trên của Tấn là góc nhìn cá nhân chỉ mang tính tham khảo, hi vọng mang đến thông tin hữu ích cho anh chị. Chúc cả nhà ngày mới tốt lành.
Lê Thành Tấn